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二手房按揭市场是深发展零售业务发展的重点，由此发放了加转按揭贷款及“气球贷”，后者类似于国外的大额尾付贷款，由在美国按揭银行工作经历的人员设计，因其期限短、月供低，易被炒房客所利用
据银行业内人士透露，截至2007年年底，深发展(000001)在深圳地区的房贷累计额达到130亿元，占深圳市房贷总额约6%，排名位居第五。在其房贷业务的快速发展中，“气球贷”发挥了重要作用，由于其期限短、月供低，受到了炒房者的青睐。
此外，在此前二手房按揭市场争夺战中，深发展亦发放了部分加转按揭贷款。据悉，加转按揭业务最早由深发展于2006年6月提出，是为了加按揭所做的转按揭，即购房者通过同名转按揭，转到可以办加按揭的银行，凭借新的房产估值，补充增加额度内的贷款。
深圳市房价从2007年初的10872元/平方米一路飙升至最高时的17350元/平方米，升幅达到60%，随后开始下跌，至今距去年高点已下跌了30%。如某客户在2007年初从银行贷款70万元按揭购买一套价值100万元的房子，其房产市价涨到了160万元，此时，他办理了加按揭贷款业务，银行按市价重新评估，给他112万元的贷款额度，比原来的额度增加了42万元。而如今其房价下跌了30%，则其房产价值只有112万元，如果房价再进一步下跌，银行贷款就可能面临较大的风险。
业内人士认为，截至2008年3月底，深发展住房按揭贷款总额为418.59亿元，占全部贷款比重为18%，不良率为0.49%。而其总财务杠杆(总资产/股东权益)则达到29.25倍，即只要有3.4%以上的风险资产亏损将给公司带来巨大打击。
“气球贷”等房贷产品是新桥入主深发展后的创新，沿袭了新桥在韩国第一银行的做法——做大零售业务，通过扩大分母效应，提高资产质量和每股价值，便于未来股权的转让。
“气球贷”被炒房者利用
截至2007年年底，深发展的零售贷款余额达到635亿元，增幅达到63%，同比增幅居全国14家商业银行第2位；零售贷款余额占该行各项贷款总额的比重达到28.65%，较年初上升了7.3个百分点。而深圳地区的房贷额约占深发展零售贷款余额的20%，“从贷款的集中度、区域分布来看，如此高的比例凝聚不小风险。”
根据央行深圳分行的相关数据， 2007年深圳市房贷主要集中在上半年，与房价走势呈正相关，高峰均发生在去年4至7月。当年7月，深圳市个贷(主要是个人按揭贷款)增长额达到历史最高值201.9亿元后，开始逐渐下滑。
在深发展抢占深圳市个人住房按揭贷款市场的过程中，一款名为“气球贷”的产品功不可没。该产品是深发展于2007年2月份向市场投放的国内首家房贷创新产品，曾有报道称，该产品投放仅半个月，受理金额就超过了2亿元，市场积极追捧可见一斑。
“气球贷”，类似于国外常见的大额尾付贷款，贷款期限以短期为主(一般为3年、5年或10年)，但是每期付款金额却按照长期贷款(如10年、20年或30年)来计算，实际贷款期限越短，其对应期限的贷款利率也越低。
比如，客户申请一笔50万元住房按揭“气球贷”(按照2007年3月基准利率计算)，期限5年，可以和银行约定选择按照30年的月供计算期计算每月还款额，月供只需2841元，在5年末贷款到期日一次性偿还剩余本金和利息共463068元。比传统30年期房贷5年后一次性提前还贷的方式省出利息7672元。即，借款人可以30年期贷款，享受5年期的低利率；5年期贷款，享受30年期的低月供。
这种信贷产品的设计，一方面降低每期实际的还款金额，另一方面在贷款期限结束时，需要支付一大笔金额。
据悉，“气球贷”及“双周供”等房贷产品均由现任深圳发展银行总行住房与消费信贷部总经理柳博领导开发。柳博在加入深发展之前，曾在美国最大的按揭银行之一AMERIQUEST工作8年，回国后在业内率先推广和倡导批发按揭的业务模式和“按揭生态圈”的概念。
“这样的还款方式更适合炒房”，深圳一位房地产中介坦言，2007年深圳房价的走势刺激了对房贷的需求，不少投资者买入多套住房，“由于气球贷期间还款数额较少，资金有限的炒房客更加热衷这种产品，在房价上升通道中赚钱离场。”但目前来看，被套牢的炒房客却不少。
“气球”破裂的风险
在“气球贷”的一份宣传材料中，深发展称，“气球贷”在期末需要借款人一次性偿还较大金额的贷款本息，还款压力较大。该行为“气球贷”到期后的剩余本金提供再融资安排。只要客户的“气球贷”正常还款，该行承诺在贷款到期时自动提供行内转按服务。通过发放一笔新贷款来偿还原“气球贷”。借款人既可以选择普通的房贷还款方式，也可以继续选择“气球贷”。
国金证券分析师李伟奇认为，“气球贷”由于期限较短，更加适合提前还款的客户使用，“产品本身对银行来讲风险比较大。”
在贷款期限结束时，借款人必须考虑是一次性还清大额尾付金额还是将大额尾付金额按新的利率转换为传统的分期贷款。从国外的经验来看，借款人一般很难偿还得起大额尾付金额，大部分都会在第一次贷款结束时选择续贷。续贷时，银行根据客户的信用等级等因素对原合同中的许多条款都会重新拟定，而这样的不确定性无疑增大了购房者的风险，进而也增加了银行潜在的信用风险。
“如果续贷时贷款利率过高或借款人的信用记录受损，可能就无法续贷。这时，借款人就只好卖房来偿还大额尾付金额。”业内人士表示。
就目前深圳房地产的市场行情来说，很难保证这样的贷款“不出事”。深圳4月房价环比回落了12%，新建住宅销售均价跌破12000元/平方米，距去年10月份的最高价回落了约30%。深圳某房地产中介公司表示，2007年上半年购房人，目前还款的压力比较大。
按照该中介掌握的数据来看，有接近50%比例是用来投资的，在房价下行之时，这部分投资者多数未能快速转手，“断供”可能随时发生。
海通证券分析师范坤祥表示，鉴于目前二手房地产交易大多经过中介公司，在监管的薄弱环境下，中介如果弄虚作假，让低收入者，或者高收入高负债的炒房者大量获得“气球贷”这样的产品，“已经有点像美国的次按”。
美国的次级按揭贷款，简单说就是金融机构为信用级别低、收入证明缺失、负债较重的人提供按揭贷款。特别是，2001年到2004年间，贷款人可以在零首付的情况下购买住房，市场的繁荣导致房价持续上涨，贷款人可以用不断升值的房屋作抵押，进行循环融资。然而，2005年底，在房价停止上涨、利息上升的双重打击下，市场出现逆转。随着抵押资产价值的缩水，越来越多的次级抵押贷款借款者无力还贷，危机随即蔓延。
深发展行长肖遂宁强调，从2007年7月份以来，深发展就开始对房市走势进行深刻的研究和判断，并作出了相应的调整，“对房地产贷款进行了严格控制”，特别是在房地产开发贷款方面，“介入很浅，甚至在部分中心城市没有一笔开发类贷款”。
但在零售贷款方面，深发展今年一季度较2007年增长了2%，尽管增长放缓，但是实际的贷款余额以及区域集中度却令人不安，特别是其此前以加转按揭方式放出的二手房贷款。
肖遂宁曾称，深发展在零售贷款上，把目标定位在二手房按揭市场而不只是新房按揭，在二手房贷客户选择上，重点目标是自住客户。
业内人士表示，在四大国有商业银行已经占据了房贷市场半壁江山的情况下，包括深发展在内的中小商业银行因为政策及实力的限制，新房贷款业务承揽份额很小，为了将大银行的存量客户拉拢过来，就纷纷大力发展加转按揭业务，在二手房交易中占比约5%。
但去年9月27日，央行在《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中叫停了加转按揭。业内人士透露，叫停加转按揭后，只有深发展银行可以办理追加贷款，但是并不是“按评估值办理加按揭”，而是“按原贷款额办理平按”。
“目前深圳已经有了购房者断供的迹象，断供很可能在未来的几个月内出现，”深圳美联物业一位高层表示，在目前租金收入与供楼成本难以平衡的情况下，贷款购买多套物业的投资者，只能选择抛售，“更有甚者放弃物业断供出逃，对银行的资产质量安全造成威胁。”
照搬韩一银行经验
尽管房地产市场出现了下行的风险，但是深发展信贷产品的创新还是接连不断。2008年3月底，深发展又推出针对二手房的“固定利率气球贷”，其利率分别为3年期8.316%、5年期8.514%。该产品是深发展个人房贷产品中继“双周供”、“循环贷”、“存抵贷”、“气球贷”、“按揭信用卡”后，在零售贷款方面的又一个创新。
业内人士认为，尽管房贷产品层出不穷，但万变不离其宗，总有一方要承担不利因素的风险。“气球贷”风险虽被滞后，但很可能在未来被放大，尽管可以利用绑定“循环贷”的方式进行规避。但是按照深圳房价的走势来看，在房价大幅下跌时，“有谁会恪守合约”，违约率的上升也将是必然的。
“目前距离新桥退出的时间越来越近了，谁都想在高位时离席，”招商银行一位人士直言不讳地说道，“目前深发展有些激进，零售贷款增长很快。去年‘气球贷’在深圳的营销力度很大，在部分区域房贷市场占有率达到七成。”
事实上，从新桥资本对韩国第一银行收购案中也可以揣测出一些“蛛丝马迹”。1999年底，新桥资本在入主韩国第一银行后，就制定并实施了“彩虹计划”的改革方案，其中最为显著的就是与专业的咨询公司合作开发创新金融产品，集中力量发展零售银行业务，改变依靠利差竞争的方式。
2001年至2004年，韩国银行业零售贷款平均增速为27.53%，第一银行则达到39.38%；1999年大企业贷款占韩国第一银行贷款总额的49.49%，到2004年末仅占贷款总额的10.29%；1999年零售贷款仅占其贷款总额的22%，2004年末达到69.55%。
“这样的改造方式，同样也体现在深发展上，”业内人士表示。深发展也将零售银行战略作为创新发展的第一战略，通过产品创新开拓理财、个贷和信用卡三大零售银行市场。 “从目前情况看，深发展在沿袭着韩国第一银行的发展轨迹，通过‘气球贷’等产品抢占个人住房按揭贷款市场也是这个用意。”
“这样规划发展的意图很明显，通过扩大分母效应，来着力提高资产质量和每股价值，便于未来股权的转让。”上述人士表示。
新桥退出再进一步？
5月15日，深发展发布公告称，深发展与北大青鸟、东华置业、城建东华就深发展15亿元的问题贷款达成和解协议。
根据协议约定，城建东华应向深发展支付10亿元，其中3亿元以现金方式支付，剩余7亿元以城建东华为借款人重组为有担保的正常贷款(“重组贷款”)后支付。在支付10亿元后，深发展和北大青鸟将恢复正常的业务关系。此外，该笔重组贷款的本息应于2009年底前向深发展支付完毕，重组贷款的总额为8000万元的利息将在此期间按季支付。
截至公告日，深发展针对这笔15亿元的逾期贷款计提了共计6亿元的拨备，上述条款如能履行，将减少深发展10亿元的不良资产。届时，根据实际情况，深发展可能冲回1亿元的拨备。
招商证券分析师李珊珊认为，如果上述协议能够得到履行，深发展对剩余5亿元不良贷款的拨备覆盖率将达到100%，转回的1亿元将提升每股收益0.03元。
尽管上述协议随后遭到了国浩地产的质疑，“抛开事情本身来看，和解以及重组贷款本息的支付期限更加值得思考，”业内人士表示，从银行的角度来看，和解、收回贷款无疑是有利的，但从时间的设置来看，很可能反映了新桥期间的战略规划。
“新桥作为财务投资者，离场只是早晚的事情。在接下来的不多时间内，深发展很可能还有很多故事冒出来。”
一方面，深发展通过各种方式强化自身的资产质量，另一方面又不断创新出零售产品，在经济上行过程中，各方的利益都不同程度的放大，但如果经济转而下行，谁去承担损失。“如果新桥在2009年如期退出，或许接盘者将承担未定风险的代价。”上述业内人士强调。
2007年12月，深发展董事会通过决议，拟以每股35.15元的价格向宝钢集团定向增发1.2亿股新股，所募资金用于补充资本金。但截至目前，深发展的股价在26元左右，远低于35.15元的定向增发价。
来源：证券市场周刊 学鸿
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