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深圳楼市回暖 现实还是幻象
素有楼市“风向标”之称的深圳楼市，在经历了暴涨与暴跌之后，再次被推到风口浪尖：深圳市国土与房产局最新公布的统计数据显示，5月份新建商品住宅销售面积为38.48万平方米，环比增加15.31%；而住宅均价为11014.14元/平方米，环比下降7.92%，降幅较前两个月大幅减小。中原地产统计表明，5月份深圳市住宅成交总量为4732套，接近去年同期水平。
对此，专家们有不同解读，购房者观房价亦感雾里看花，跌幅缩小，成交放大，是否预示着深圳楼市已经触底，开始回暖？
低价房拉动均价下挫
深圳市国土与房产局的统计数据显示，今年前五个月，深圳住宅均价呈现节节下挫走势，分别为15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米和11014.14元/平方米，经过较大幅度的调整后，房价基本回落到去年初的水平。
估算结果显示，3月房价环比2月降幅达到16.53%，4月份环比3月下跌12.16%，5月份比4月份下降7.92%，跌幅逐月缩小。
业内有人认为，深圳楼市价格逐渐企稳，价格下探幅度已不大。而中心区依旧坚挺的房价似乎也印证了这一点。深圳福田区的新房均价在2007年5月突破2.2万元／平方米，接下来的几个月，成交量虽有波动，但价格仍然能维持在1.6万—2.2万元／平方米。
五一期间推出特价房的福田区高发城驰项目，其特价单位价格在18000元/平方米左右，中城天邑推出的特价单位也是从1.7万到2万不等，就连口岸附近的皇御苑3期最低价也达到了13800元／平方米，半山御景依旧维持21000元/平方米的高位。
中心区的二手房价格松动亦不大，购房人小江看中了园岭附近的圆龙园项目，由于周围配套设施较好，户主喊价突破两万，小江告诉记者，周边即使是十年楼龄的二手房价格也在16000元/平方米左右。
专家分析，前期均价下挫源于关外低价房的成交拉低了均价。深圳房地产信息网统计，5月上半月深圳平均每天成交193套，成交均价为10800元/平米，成交量较大的项目主要集中在关外的龙岗和宝安区，且集中在几个低价入市的新开盘和价格降幅较大的“低价盘”。深圳国土局网站公开信息显示，深圳许多高价住宅项目已经连续数周没有成交记录。
深圳市国土房产局的统计报告也显示，前五个月，特区外商品住宅销售面积为94.01万平方米，占全市销售面积的75.94%。
去年六、七月的时候，龙岗中心城大部分楼盘的售价都在12000元以上，部分高档住宅的价格更是达到17000元/平方米。而最近龙岗中心城大部分在售楼盘的价格都维持在8000元/平方米左右。新近开盘的集信名城二期，开盘均价为7600元/平方米，明显低于去年开售的一期公寓。宝安中心区的金港华庭，折后均价8800元/平方米，开盘销售也较为乐观。中海在龙岗区的新项目“康城国际”的销售价格甚至低至4988元/平米，每平米均价仅为6500元到7000元左右。
然而不少自住客并不认可关外的这种房价。“宝安中心区价格下跌很小，有的项目价格甚至略有上升。”想要买房自住的林女士表示，关外配套较好的项目价格并未下跌，偏远的项目也依然维持在每平米八九千的高价。
成交回暖 大量存货仍待消化
关于深圳楼市是否回暖的争论，源于5月份成交量的放大。中原地产的统计显示,5月份深圳全市住宅成交总量为4732套，日均成交约152.6套，单日成交量最高达276套，成交总量接近去年同期水平，创下自去年8月以来全市月成交套数的新高。
其中，5月前半个月成交量十分乐观，从5月1日到15日全市日均成交量约193套，接近深圳市以往每日200多套的正常成交量。
国土局数据显示，今年前五个月全市新建商品住宅销售面积分别为26.53万平方米、6.44万平方米、18.97万平方米、33.37万平方米和38.48万平方米，销售面积逐月放大。这也使得业内出现楼市回暖的说法。
联合证券在5月份房地产市场报告中表示，如以成交套数来看，深圳市场无疑已回暖，市场的回暖以房价的持续下跌为代价，以小户型等自用刚性需求入市为特征。该报告称，深圳一手商品房5月份成交套数比去年同期上升5%，成交套数的显著上升与套均成交面积以及房价的显著下降紧密相关。
此外，联合证券还注意到一手商品房月度成交金额的持续回升。他们认为这一指标更好地反映了开发商的总体现金回流情况。5月份深圳的一手商品房月均成交金额达到45亿元，已超越去年8月，表明开发商通过降价来催发自用需求的策略的确达到了刺激市场和自救目的。联合证券重点跟踪的上市公司中，万科开发的万科城以及金地开发的梅陇镇销售相对突出，目前两楼盘今年已开盘部分销售率分别达到69%与54%。
然而，深圳市国土与房产局的报告显示，前五个月特区内外继续分化，特区内商品住宅批准预售面积为30.62万平方米，同期的销售面积为29.78万平方米，新增供应基本被消化。而特区外，商品住宅批准预售面积为159.99万平方米，实际销售面积为94.01万平方米，累积下大量存货。
中原地产的一份报告指出，目前深圳全市可供出售的一手住宅至少要消化10个月，今年5月至12月全市预计有591万平方米新增一手住宅供应，未来几个月宝安、龙岗和南山等区一手住宅竞争将十分激烈，房价存在继续下行的可能。
深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕指出，成交量虽然是判断楼市是否回暖的重要指标，但也要分析其占有市场存量的比例。高海燕认为，去年5月市场存量少，而今年5月市场存量大，不能单纯比较二者的成交量。如果6月份市场存量能消化掉40%，这可能才是市场真正回暖的迹象。
另有专家认为，单月成交面积达到去年90万平方米的平均水平，才可以确认深圳楼市已经回暖，而5月份深圳市住宅成交总面积只有38.48万平方米，断定回暖为时尚早。
市场步入理性轨道
“不想再等了，我们各自准备了一千多万买别墅。”两位颇有实力的购房人告诉记者，他们经过考察发现，高端豪宅已有回暖的迹象。
他们所指的正是目前深圳楼市成交中的“两头热”现象：高端别墅火爆成交，万元以下低价住宅也热销，而万元以上的普通住宅的销售则较为冷清。
深圳3个近期入市的别墅项目受到追捧。5月25日波托菲诺•纯水岸五期开盘，当天24席TOWNHOUSE全被认购一空；5月28日，东部华侨城天麓七区56套别墅推出，当天销售率达7成；5月31日龙华今年首个别墅项目水榭山开盘，当日首批24套别墅单位销售近9成。有专家表示，合理的定价是热销的主要因素。
万元以下的普通住宅同样表现不俗，销售速度远快于万元以上的普通住宅。5月中旬，位于宝安区松岗的集信名城二期，大户型产品以7600元/平方米均价入市，两天内卖出近300套；随后，宝安金港华庭开盘，折后均价8800元/平方米，销售超过三成；刷新宝安区最低入市价的中海西岸华府，5500元/平方米起价，当日销售136套。
业内人士认为，“两头热”现象是深圳楼市步入理性的表现。“普通住宅以价格为导向，想卖得好必须降价；别墅项目不完全以价格为导向，但需要市场明朗化，豪宅的保值性让高端客户看到了入市的信心。”高海燕表示。
但深圳中原地产总经理李耀智指出，别墅和低价楼盘的热销并不能说明楼市已回暖，而说明投资客已大量退场。他表示，去年很多实力较弱的投资客炒房都被套牢，现在市场上剩下的都是自住客，这让高低端用户的刚性需求得以释放。
编者按
就在中国大多城市的楼市依旧处于滞胀的冷清行情之时，深圳楼市却有“翻身”迹象，官方数字显示，成交量连续三个月缓慢回升，房价降幅则逐月减小。
深圳毗邻香港，楼市市场化程度较高，热钱大幅出没，被人们看作房地产市场的风向标。在经历了2007年的飙升和今年来的下跌之后，深圳楼市如今为何出现了价跌量升的局面？这是否意味着房价已接近消费者认可的区间？是否意味着楼市已走出困局？这些问题不但为深圳购房者注目，亦为全中国舆论所关注。为此，本报记者采访深圳地产市场，据所见所闻写下此版报道，希望能揭示深圳楼市的真实一角。
今年前五个月，深圳住宅均价节节下挫，经过较大幅度的调整后，房价基本回落到去年初的水平。
来源:中证报
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