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国务院办公厅《关于促进节约集约用地的通知》下发后，由于担心房地产开发商土地储备因此受到消极影响，地产股近期一度遭遇大面积沽压。不过，在我看来，这未必不是投资者心态上的另一次过度反应。此前的过度反应还包括，由于预期地方政府将大幅增加廉租房供给和推广限价房政策而担心市场将出现所谓“拐点”等。
囤地现象近年来呈下降趋势
在我看来，仅就房地产项目开发周期而论，对土地闲置满一年和两年以上的开发商予以不同程度的处罚，其实算不上是很严厉的行政措施。由于类似的规定以往便存在，加上最近三年来囤地现象并不严重，并且有持续缓解的迹象，因此，此项屡屡重申的调控政策对未来房地产市场构成消极影响的可能性很小。即使有影响的话，也是颇为局部的和历史遗留的。
依据国家统计局提供的数据，2004年，各地区房地产开发企业土地购置面积合计3.98亿平方米，当年开工面积合计1.97亿平方米。前者为后者的2.01倍，表明那时的确存在较普遍的囤地现象。
但进入2005年后，由于土地购置面积呈逐年减少态势，其中2005年为3.82亿平方米，2006年为3.68亿平方米；与此同时，当年开发面积呈快速增长态势，其中2005年为2.08亿平方米，2006年为2.66亿平方米。于是，当年土地购置面积对开发面积的比率快速下降：2005年降至1.84倍，2006年进一步降至1.38倍。估计该项比率2007年已降至1倍左右。这意味着，到目前为止，从大局看，国内房地产开发项目基本上已达到当年购置、当年全部开工的水平。
相信大家还记得，以近年来政府不断强化房地产投资调控政策为背景，市场曾流传所谓“地荒论”，意指可供开发商购置的土地面积无法满足其竣工以及销售的需要。
对于局部存在的囤地现象，无论是被无偿收回土地使用权还是被征收20％的土地闲置费，或者是增缴地价增值部分，都意味着开发成本的上涨。
受此影响，开发商利用以往购置的廉价土地降低商品房售价的可能性基本上可以排除。同时被排除的，或许还包括所谓大开发商趁机收购廉价土地的可能性。毕竟，政府不会允许满足处罚条件的项目逃避处罚的情形出现。同时，土地二次转让价格也未必不会与当前市价趋同，而且几乎所有的大开发商都面临在有限资金筹措能力下加快开发周期的压力。
廉租房供给远不能满足社会需求
在24号文件将土地出让金用于政府廉租房投资的比例由以往的5％提高到10％之后，有人开始担心大幅增长的廉租房供给将导致部分购房需求转向租房需求。加之廉租房供给增长是建立在经济适用房供给增长基础上的，该等担心进一步扩大到部分针对商品房的需求将转向非盈利的经济适用房，并由此改变商品房市场长期存在的供不应求格局。
无论怎样计算，上述加大政府廉租房投资力度的政策在2008年能够实现的投资额也难以达到100亿元的规模。虽然这有可能导致廉租房供给面积增长1倍（考虑到经济适用房建设成本上涨，以廉租房系政府出资购买并担当业主的经济适用房而论，这一增幅未必一定能够实现），但是，如此增幅与规模更为庞大的低收入家庭迫切改善居住条件的需求相比，显然是极不对称的。
以北京市为例：2008年将建设300万平方米经济适用房，其规模不到2005年全市商品房新增供给总量的1/10。按照此前市政府公布的“十一五”住房建设规划要求，其中可增加的廉租房供给为10％或30万平方米。这仅占2005年全市商品房新增供给总量的1％。
几乎可以肯定，由于廉租房的承租人原本就不具备商品房购买力，加上经济适用房供给比例很低，担心经济适用房和廉租房供给增长对商品房需求构成重大影响，是极不现实的。
从长计议，由于地方政府财政赤字压力巨大，增加廉租房供给的努力势必受到资金来源方面的制约。虽然2007年国家财政收入有望突破5万亿元，但依据最近3年增长数据推算出的这一年国内地方财政赤字合计有可能达到创纪录的1.4万亿元。无论如何，房子是用钱堆出来的，没钱当然是万万不能的。
实际上，所谓廉租房投资连接土地出让金的政策，说到底是一项财政上的转移支付政策，其本质是廉租房供给增长取决于商品房供给增长。换一个角度说，政府改善低收入家庭住房条件的努力，必须以一个繁荣发展的商品房市场为前提。这就好比澳门非博彩业发展不得不以博彩业繁荣发展为前提的道理一样。推而论之，出于缩小住房领域贫富差距的考虑，现阶段不宜再出台新的限制商品房市场正常发展的政策。
限价房对商品房市价影响有限
所谓限价房，是指政府在出让土地时附带价格条件的商品房。坦率地说，虽然政府可以在土地拍卖时违反“价高者得”的市场原则，并在强化监管的前提下约束开发商的商品房出售价格，但在市场价高于政府限价的情况下，供求关系最终将导致限价房的真实价格趋同于市场价。只是原本应当在新房交易环节形成的市场价，被迫推迟到二手房交易环节实现罢了。其结果注定形成新的不公平现象，甚至难以避免商业贿赂现象。
此外，依据目前各地政府推出的限价房政策，其供给占商品房总量的比例大致为15％左右。这使得限价房对整个商品房市场价格的影响也是有限的。在很大程度上，之所以做出这样的比例安排，是由于在限制地价和房价的同时，政府可获得的资源也不可避免地受到限制，当然还限制了政府发展廉租房的能力。如此说来，限价房政策未必不是一项过渡性安排，目的是舒缓眼前的房价上涨压力。
总之，实事求是地讲，现阶段国内房地产市场还是颇为初级的，地产股的春天也没有走到尽头。不过，与许多分析人士看好大型蓝筹地产股不同的是，我更加看好三线地产股的未来。类似福星股份(000926行情,股吧)、华业地产(600240行情,股吧)、银基发展(000511行情,股吧)、汕电力等一批发展前景良好、股价相对较低的小型地产股，很有可能成为2008年的地产股明星。
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