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崩盘，从地王开始
如果我们深入去考察顺驰的盈利模式，则会发现这一历史似乎在重演。
规模放量、高价拿地、速度飞快，这是顺驰地产模式中最关键因素。不惜以过高价格拿地，在预付小部分定金后，迅速开发回笼资金，偿还土地出让金，并快速转向下一个目标。 通过这一近乎疯狂的计划，短短两年内，顺驰取得中国地产史上前无古人的战绩，版图扩张至全国十多个省，十六个城市。2004年顺驰中国这个超级“大胃王”到各地拿下12000平方米土地。但在此过程中，其资金状况也长期饱受业界质疑。
自始至终，顺驰的自有资产不足10亿元，但顺驰的买家、路劲基建董事局主席单伟豹透露，顺驰拖欠的土地费用加上银行贷款余额，总数高达46亿人民币。项目成本的增加必然以降低利润率为代价。曾经有媒体报道顺驰的利润率在3%－5%，远远低于同期房地产行业15％的平均利润率。这让顺驰的香港上市搁浅，也让试图入股的摩根士丹利望而却步，并最终在现金断裂时，吞下了周转再快也难以填补漏洞的苦果。
回头来看，地王、疯狂扩张囤地、紧绷的现金流在目前上市公司中随处可见。据统计，2007年全年在全国一二线城市诞生了大大小小20余个知名的地王。而经常出现在这些地王现场争夺的是以下公司：苏宁环球(000718行情,股吧)(000718)、北辰实业(601588行情,股吧)(601588)、万科、保利地产、富力地产、深振业、豫园商城(600655行情,股吧)(600655)、世茂股份(600823行情,股吧)(600823)等等。而这些公司大部分目前的财务状况都十分紧张，虽然利用牛市不断的融资已经对冲了不少风险。
但是事实上，必须体察万科在规模扩张策略的区别：在2006年，业界噤若寒蝉的时候，万科使用了所有的扩张手段：并购、收购项目、合作开发、持续拍地，使用了所有可能使用的融资手段，2006年万科新增项目面积1201万平方米，超过其以往各年，并在2006年成为第一家销售额突破200亿（212.3亿）的房地产企业。在其他企业历史性急进拿地的2007年，万科却同比放慢了脚步。上半年万科拿地 562万平方米，至10月11日再增加69万平方米，仅相当于去年万产全年拿地的52%。万科已经将可开发的项目储备量降至2年，而其他企业依然保持了3 -5年甚至更长开发周期的项目储备量。这显然是万科提前应对信贷紧缩，加快周转率的手段。
因此，这种大鳄之间的血肉战，现在看来似乎毫无意义了。土地为王，成了土地为祸。07地王，很可能08必败。这条线索上可能要勒住不少知名地产商，如恒大地产过去一年里屡成地王，储地暴增8倍到4580万平方米；而截至今年1月，恒大未偿还银行贷款及其他借款总额超过111亿元，且不包括向机构投资者融得的10亿美元资金。早在去年9月，恒大地产资产负债率就高达95%以上。目前的恒大地产据说只能转战私募融资，旗下几个广州楼盘正在批量甩卖。
2008年4月，又有媒体披露消息称，北辰与北京城建(600266行情,股吧)(600266)在长沙联合拍下的地王如今遇到了付款的问题。上海地王苏宁环球的日子也相当难挨；即使是已经上市的碧桂园财政也不容乐观，其总负债为192.3亿港元，现金只有约10.13亿港元。而南京的栖霞建设(600533行情,股吧)(600533)每股经营性现金流已为-1.79元，流动负债比年初增加5 亿元，达到18.2 亿元。在这一背景下，半年时间内，全国土地市场流拍达40宗。大量土地以底价成交。
现实考验：四条线索寻找安全公司
某些明星大地产公司可能突然宣布破产。我们相信，真正做好了准备的开发商，应该具备这样的特征：资金充裕、看似慵懒，但嗅觉机敏，像猎豹一样，只要有物美价廉的东西则勇猛出击。虽然我们从上面辨认出一些优胜劣汰的规律，但目下，只有现金是最为根本的。在前面板块中，我们已通过种种财务指标做了价值区分，此不赘言。我们再次重申两个指标的重要性：资产负债率和速动比率。
关于速动比率，我们还需要提醒，地产企业的财务报表中，有一项负债实际上是资产形式，甚至很大程度上影响了该公司的资产安全性，这就是预收账款。并且，预收账款实际上对来期业绩形成了既定的保障。
于是，我们形成下面四条寻找安全股的线索：
第一，预收账款占主营收比重较高的公司。我们用预收账款/营业总收入这个指标可以锁定2008年的一部分利润。比如华发股份(600325行情,股吧)(600325)预收账款/营业总收入为155.58%，那么2008年华发股份的高增长率基本得以肯定。还有保利地产、万通地产(600246行情,股吧)(600246)、园城股份(600766行情,股吧)(600766)高增长率也基本可以确定。
第二，具有规模效应、财务相对安全的一线龙头，包括万科A、保利地产、金地集团等，他们对楼市成交量回暖和房价上涨最敏感，也受益最充分，一旦周转灵活，将带来爆发性业绩。
第三，具有央企背景或者成本较低资金安全的一线非龙头公司，以央企中的华侨城A、中粮地产(000031行情,股吧)(000031)，地方国企中的天鸿宝业(600376行情,股吧)(600376)、上实发展(600748行情,股吧)(600748)。他们的销售收入、现金流和业绩对销售速度没有万科类公司那么强的依赖性；由于地价成本低、项目盈利能力强，当楼市调整时，降价促销压力小，但降价走货的余地大；可依靠成本优势和盈利能力弥补存货周转慢的不足。
第四，稳定增长财务安全的二线龙头或二线城市龙头企业。以华发股份、深振业；原水股份(600649行情,股吧)(600649)、北京城建、冠城大通(600067行情,股吧)(600067)、香江控股(600162行情,股吧)(600162)等为代表。
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