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上海、南京、杭州去年商品住宅成交量下跌明显，三城市分别下跌57%、54.3％、约50%。但价格总体而言与成交量形成了“跷跷板”游戏格局，分析人士称，商品住宅的销量提升必将以调低价格来拉动，今年或有价格继续下调空间
如坐了一趟“过山车”，去年上海商品住宅成交量最终以锐减约57%收官。这一颓势在南京及杭州这两个长三角重镇都有所显现——当地商品住宅成交量前年分别下跌54.3％、约50%。
但同期三地商品住宅的价格并未下调，业内人士认为“价格”与“成交量”已形成了“跷跷板”游戏态势，商品住宅的销量提升，必将以调低价格来拉动。
据上海佑威房地产研究中心发布的最新数据，去年上海商品住宅成交897万平方米，成交均价1.37万元/平方米。同比成交面积下跌56.88%，均价则上涨32.52%。南京及杭州的商品住宅成交面积也都有逾一半下跌。本报从南京市网上房地产了解到：2008年南京一共卖出4.24万套新建商品住宅，和2007年成交9.25万套相比少了5万多套，同比下滑54.3％。而中原地产给本报提供的杭州楼市最新统计表明：去年杭州商品住宅共成交约208万平方米，这比2007年同比减少约五成。
“壶口越来越大，但是杯子越来越少。”一位不愿透露姓名的分析师对本报如是形容目前上述三个城市在商品住宅销售中所遇到的窘境。他认为，目前的市场需求量已基本定型，在诸多政策的短期促进仅带来成交量“抬头”之后，今年楼市成交激增的可能性极小。另外“存货”的日益增加也将成为难以避免的问题。
上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对《第一财经日报》分析说，去年上半年上海内环内比较高端的楼盘成为销售主力，成交量占全年总量的58%。但这一趋势在下半年逆转，最近几个月统计数据显示，境外购房者已明显减少。同期十几个人同时购入几十套房子的成交案例也基本消失。
作为佐证，上海台庆房产对去年12月成交数据统计发现：去年12月上海一手住宅成交量环比增长22.2% ，其中内环内成交量跌三成。该公司副总经理陈史翎对本报分析称：“投资需求、中高档住宅依旧表现疲软。”
据南京市网上房地产的数据：2008年销售面积为444万平方米，供销比约为1.46：1。该市网上机构则发布报告称：2008年南京市剩余的待售商品住宅为51658套，按照去年销售速度，大约可卖15个月。该机构统计，2009年南京市商品住宅上市面积约为451.59万平方米。这一新上市量加上2008年结余的待售量，2009年的南京楼市压力依然很大。而截至去年年末，杭州市商品房存量约合3.2万套，这远超过2007年年末可售房源的一倍。
“供应的持续增加与需求的疲软，已带动一些新盘低开。这一态势最近几个月很明显，很多楼盘都是在9月份之后开始紧急调低价格。降价的谨慎使得去年全年的均价相比2007年仍上浮了近四成。”中原地产品牌管理部总监王慧对本报表示。她保守预计，接下来楼价仍有下调空间，如杭州下沙区在几个月前还有售价1.1万元/平方米的楼盘，但数月之内该区域成交均价几乎都在7000元/平方米左右。
陆骑麟则认为：去年年底上海商品住宅成交量的回升与多数开发商降价有关。目前开发商应紧跟市场趋势，提升项目性价比来增加销售，只有成交量回升到一定高度才能带动价格回升。
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