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在各地纷纷公布未来3年大规模的经济适用房建设蓝图时，江苏常州却转变保障方式，对符合经济适用房申请条件的低收入家庭进行货币化补贴。这究竟是出于怎样的考虑？先行城市遇到的难题，又将如何解决？
热情
货币补贴三周申请量超去年全年经适房申请量
一方面是房地产市场的低迷仍未根本改变，房价在相对低位徘徊。另一方面是应对危机，大规模的保障性住房建设成为扩内需、保增长、促民生的最重要手段。在这样的特殊背景下，“补砖头”(指对住房建设进行补贴)还是“补人头”(指在购房环节对买房者给予补贴)再次被提起，具有现实的意义。
最近，江苏省常州市的一项新政在坊间引起热议。从3月1日起，常州开始改革经济适用房保障模式，对符合经济适用房申请条件的低收入家庭每户补贴8万元，供他们在市区选购新建的普通商品房。并称“年内全部解决1万户左右符合条件的低收入家庭的货币补贴，总共将投入约8亿元”。在此期间内，暂停新建经济适用房。
新政立刻引发了申请的热潮。3月3日下午，新政实行的第三天，记者来到常州市天宁区房管局。尽管已经过了5点半的正常下班时间，补贴受理窗口前仍然排着十几个人。
正在办手续的彭洪良今年64岁，一家五口住在青山路不足50平方米的老公房里。“我家里没有多少积蓄，以前虽然符合条件买经济适用房，但即使3000元/平方米的房价，我也拿不出20%的首付。现在政府补贴8万元，至少能解决首付。”彭洪良说。
另一位申请者许建平也早就符合购买经济适用房的条件，但这两年可供选择的经济适用房多数集中在城北，在城南工作生活的他实在不愿意每天奔波于城南城北之间，因此一直没有申请。“货币补贴让我可以在南边的小区买房子，工作生活都会比较方便。”许建平说。
截至3月23日，常州市已受理 1607户货币补贴申请。而去年全年，提出申请经济适用房的总数为1528户。购房者对货币补贴的热情可见一斑。
思路
房价涨时“补砖头”，房价稳时“补人头”
与大多数城市一样，常州市此前的经济适用房保障方式，全部是“补砖头”。近年来房价快速上涨，便宜而价格稳定的经济适用房受到低收入家庭的欢迎，供不应求。
然而2008年，常州市共发放经济适用房准购证1321张，实际签合同数仅为811份，510户家庭由于种种原因，放弃购买资格。
常州市房管局局长朱建文分析认为，2007年年底以来房地产市场的持续调整使经济适用房价格优势逐渐减弱。相反，建设周期长(签合同到拿房2—3年)、房源选择少、不灵活等弊端更多地暴露出来。“前几年房价涨得快的时候，老百姓也能理解。但房价开始下降了，经济适用房吸引力就小了。”
针对这些问题，实行货币补贴的思路逐渐浮出水面。朱建文认为，通过货币补贴，购房者能减轻首付现金压力，又能比较自由地在市场上选择适合自己的住房。
“前几年房价涨得快，房价一涨，有限的补贴就被消化了。老百姓拿了补贴还是买不起房，反而会助长房价。”朱建文说，“去年以来市场调整，常州房价稳中有降，为货币补贴创造了条件。”
同时，市场低迷本身也成为实行货币补贴的重要原因。目前，常州市存量房已达1200万平方米，而以往每年只有约600万平方米的销量。
实行货币补贴，在1年内让1万户家庭进入商品房市场，按照每户80多平方米计算，将可以消化近100万平方米存量房，占常州市2009年销售目标400万平方米的1/4。此举对拉动住房消费，扩大内需无疑将起到巨大作用。
“老百姓拿了补贴去买房，也是拉动内需。”朱建文说，“保障的水平不会降低，仍然是有限产权，唯一改变的就是保障方式。如果以后市场形势变化了，我们还会及时做出调整。”
标准
8万元如何确定？
目前，常州和湖南长沙每户8万元的补贴标准，在已经实行货币补贴的城市中名列前茅。记者随机采访了几位申请者，都认为政府能补贴8万元，“已经尽力了”。
补8万元的标准是怎样确定的？据常州市房管局副局长吴海泳介绍，此前常州经济适用房价格约为2600—2800元/平方米，比3800元/平方米左右的平均房价低1000—1200元/平方米。按照人均28平方米的保障标准，三口之家84平方米，取整数，确定了8万元的标准。
“我们听取了低收入家庭的意见，也参照了先行城市的保障水平。”吴海泳说，“常州经济条件比较好，补贴标准也比较高。通过补贴、公积金贷款和一定的亲友资助，低收入家庭应该能圆住房梦。”
资金
政府银行搭建融资平台“房投公司”
在经济适用房“补砖头”模式中，地方政府的投入主要是无偿划拨的土地和减免相关税费。开发建设依托开发商，按市场模式进行。因此，政府并不需要投入大量现金。但用货币“补人头”，在1年内掏8亿元，必须拿出真金白银。资金来源成为最大问题。
同时，房地产市场的低迷使常州的土地出让、税费等收入大幅减少，更加剧了资金紧张。
为解决融资难题，常州市日前注册成立了“常州公共住房投资建设发展有限公司”(简称“房投公司”)，作为经济适用房以及将来整个住房保障的投融资平台。
房投公司注册资本为10亿元，包括政府注入的现金以及土地资源。公司正式运作起来后，将通过银行信贷和酝酿中的房地产投资信托基金(Reits)进行融资。筹集的资金将全部用于经济适用房货币补贴和其他保障性住房建设。未来则通过土地出让收益、财政住房保障专项资金等，有计划的还贷。
作为常州市房管局的战略合作伙伴，建设银行常州分行计划向房投公司提供约6亿元低息贷款，目前大部分手续已经完成，预计4月初能完成投放。
除了贷款融资，建行还计划与房投公司合作开发一款房地产信托基金，通过资本市场拓宽融资渠道。这项计划已经进入方案论证阶段。
“我们经过科学分析，认为政府投入的这些资产质量是比较好的。”建行常州分行行长蒋敏告诉记者，“双方协议里已经对还款安排有了清晰的承诺，风险可控。”
资产质量好、风险可控，同时，支持保障性住房建设符合当前扩大内需保增长的要求。蒋敏认为，向房投公司放贷对银行而言“名利双收”。
因此，各家银行的积极性都很高。据介绍，工、农、中、建、交和兴业、浦发、招商、华夏等银行都参与其中，并已经开始了审贷流程。预计本月底起，资金会陆续到账。
目标
旨在促进市场销售，将干预借机涨价
对开发商而言，货币补贴政策无疑是提振市场的利器。新政出台短短几天，开发商已经打起广告，欢迎享受补贴的市民前来买房，并享受“补贴基础上再优惠”。有的开发商甚至到各区的受理点发放楼盘广告。
常州市三井房地产开发有限公司朱心悦告诉记者，虽然第一批补贴还没正式下达，但最近已经有这样的购房者来看房。他们关注的主要是90平方米以下的中小户型，总价约40万元。
然而，从政策公布的那一天起，对于政府此举是不是“托市”的质疑声就没有停歇。
“我们绝不是为了救开发商，而是希望通过加大住房保障工作的力度来保持房地产市场稳定健康的发展。”朱建文说，购房者拿了补贴，买哪个开发商的房子并没有限制。
政策出台前，常州市房管局多次召集开发商沟通，希望他们理性对待补贴政策，“现在市场竞争很激烈，如果开发商借机涨价，非但老百姓不会买你的房，我们也会积极干预。”朱建文说。
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