用好公积金要有真功夫

“理财这事情没什么花头，搞来搞去就是股票债券配置一下，顶多再加上买点保险”，常听身边有朋友对理财持如此不屑一顾的态度。

当然，理财绝不如此简单，之所以让不少人有所错觉，其实还是环境所限。

是的，看一些国外发达国家理财师的理财案例，不得不为许多巧妙的设计而叹为观止。

但是，我们也别忘了，许多国外理财师叹为观止的设计，是建立在当地法律针对投资理财极其复杂极其细致的规则之上的。是的，如美国这样的国家，针对投资的资本利得和股息利得有不同的税率，针对投资亏损有不同的扣税原则，针对遗产要征收遗产税，针对财产让渡既有免税额又有超出的税率，正是如此繁琐的规定，使得普通个人根本不可能把握，更不可能从中找出窍门、“合理避税”。而理财师之所以有用武之地，之所以有很多的精彩的案例出现，也正是建立在如此多规定构成的无数种可能性之上的。

与此相比，中国目前针对家庭理财这块，显然法律尤其是涉及到税收的法律很是简单，近乎千人一面的规定，使得相关理财事宜毫无复杂性可言，很多普通个人都能胜任，理财师的代劳似乎显得毫无技术含量。

但是，这绝不等于中国的理财师在相关领域就毫无作为可言。事实上，对于住房公积金的处理，就是一块很好的试金石。虽然我们总体处于一个相对宽松的理财环境下，但是以住房公积金为代表的“四金”其实就是这宽松环境下的一种不宽忪。毕竟，四金是按照规定必须缴纳的——而补充公积金的存在，则又使得住房公积金这个不宽松多了很多变数。

当然，四金尤其是住房公积金，其对于理财的挑战不仅在于这种不宽忪，更在于其在整体简单的理财大环境下的复杂性。相信很多人都深有体会，买房并办理按揭，是人生中第一复杂的理财大事，而公积金相比商业贷款，则是复杂中的复杂。一方面，公积金具有专款专用的特性，缴纳的公积金只能用于买房等相关事宜；另一方面，公积金不断缴纳，属于一笔几乎整个工作周期中都需要特殊考虑的现金流，再加上公积金的贷款规模、利率、还贷期长短等与商业贷款不同，加上贷款人家庭收入结构的不同，更使得如何用足、用好公积金，成为一个需要细细思量的问题。

很经典的案例，一个看空楼市也没有任何迫切购房需求的人却买了一套小户型——如此看似不理性的行为却可以因为公积金的存在而变成高超的理财技巧。利用买房便可实现持续性的公积金套现，而房产的出租更是成为一个稳定持续的现金流来源。仅仅这么一个案例，我们便已经可以看出因为公积金的存在，我们的理财规划可以变得更复杂、更丰富、更精彩。

没错，理财这事，仅有规划还真不算一回事，“光说不练那是假把式”。要说“练”，那就且从用好公积金下手。

公积金贷款 你用了吗？

房贷，除了用自有资金和银行的房贷外，还有一笔很特殊的钱不能错过，那就是住房公积金。

住房公积金是低息贷款，用好、用活公积金，并且让它最大化地转化为实实在在的财富，这里面有不少窍门，处理得好，在购房和理财过程中可以省下不少“银子”呢。

由于国家扶持自住者购房需求，2008年年底到2009年年初，上海已三次调整公积金贷款政策，目前上海公积金政策正处于多年来最为宽松的状态。根据上海住房公积金中心从去年年底以来连续调整的政策，目前贷款购房时，家庭两个成员的公积金贷款额度可以以家庭为单位累加，公积金贷款额度最高可以达到每户80万元，这正是本轮上海公积金政策调整的最亮点。

另外，目前购买二手自住普通商品房的家庭，申请住房公积金贷款的首次付款比例，从原来不低于所购房屋总价款的30%调整为20%；购买一手普通商品房申请住房公积金贷款的首次付款比例，仍然维持不低于所购房屋总价款的20%。

需要提醒的是，公积金政策的调整属阶段性政策，时间期限到2009年12月31日结束，2010年后，购房者要想继续获得如此高额度的公积金房贷，还要看后续政策的变化。

[家庭贷款]

首套房最高贷款额可达80万元

获得最高80万元贷款额度的住房公积金贷款必须符合不少条件，比如：首次购房或者改善性需求、购买对象是普通住房等。根据去年年底退出的上海住房公积金新政策，第一次购买自住住房，且有两个人及以上参与贷款的借款家庭，每户家庭最高贷款限额为60万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。

从具体调整方法来看，首先分别计算每一个符合贷款条件的借款人的可贷额度，每个人的基本公积金可贷款额度不超过30万元，补充公积金可贷款额度不超过10万元；然后将所有借款人的基本公积金可贷款额度累加，合计不超过60万元，补充公积金可贷款额度累加，合计不超过20万元。这样，每户家庭购房总贷款额度最高可达80万元。

改善型需要也可获最高额度

根据上海住房公积金中心今年年初再次调整的贷款政策，在原有政策基础上，已贷款购买一套住房的市民，在原有贷款还清后，为改善居住条件，再次贷款购买第二套普通住房时，若符合住房公积金个人购房贷款条件的，经认定，可按首次购买普通自住住房的住房公积金贷款政策执行。也就是说，每户家庭（以2人以上，含2人计算）基本住房公积金的最高贷款限额为60万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。

那么购房者如何证明是改善性需求呢？据透露，申请纯住房公积金个人购房贷款的购房者，由上海市公积金管理中心委托上海市住房置业担保有限公司（以下简称市担保公司）认定，认定条件包括两个方面，首先借款人用于申请贷款的房屋为改善型的普通住房。其次，通过市房地产交易中心房屋登记信息系统核查借款人家庭住房套数不超过1套。

对二套房每户最高可获60万元

购买第二套房的购房者也可以将公积金贷款额度累积，但是无法获得最高额度的公积金贷款。根据今年年初上海住房公积金中心推出的新政策，购买第二套普通住房的家庭申请住房公积金贷款，在符合住房公积金贷款条件的情况下，每户家庭基本公积金的最高贷款限额从20万元提高到40万元；若有补充公积金的，每户最高贷款限额为60万元。

区别于改善型需求购房，所谓第二套房是指：购房者在已还清公积金贷款的情况下，利用公积金再次购房，第一套住房（已贷款购买的）人均面积高于当地平均水平，或者购买的第二住房属于非普通商品房，满足这两种情况的任意一种即视为第二套房。

[个人贷款]

个人公积金房贷额度提高10万元

个人基本公积金贷款购房的限额已经从20万元调整到了30万元，根据去年10月份调整的公积金贷款政策，只有一个人参与贷款的家庭，基本公积金可贷款额度不超过30万元，若有补充住房公积金的，补充公积金可贷款额度不超过10万元。总计不超过40万元。

公积金还贷 年冲月冲因人而异

想在上海买房，对于多数工薪族来说，公积金贷款显然不能解决所有问题，但它绝对又是一种必不可少的“减负”工具，好好利用它，可以发挥事半功倍的效果。

公积金账户上的钱不能作为购房的首付款，它的最大功能是“冲还贷”，抵减房贷的还款额。

因此，如何用每个月的公积金来冲抵自己的房贷便是一门学问，一般而言，公积金“冲还贷”的常见方式有两种：月冲和年冲。到底哪种方式能达到最佳“减负”效果，并不能一概而论，关键要看房贷者本身现金流等情况。

月冲：可减轻贷款月供压力

“月冲”，又叫逐月还款法，是指银行逐月地将公积金账户上的资金支取出来，用于支付住房贷款的本息。对于多数购房者而言，其所能够申请到的最大公积金贷款额一般不足以覆盖全部房贷，而每月公积金的进账额一般也小于月总还款额，因此，公积金加商业贷款的组合贷款模式以及公积金“月冲”方式是多数人的常见选择。

举例来说，刘先生夫妇俩购房选择组合贷款，共35万元公积金贷款（15年）和65万元商业贷款（30年），而两人公积金账户每个月进账总额是3500元，除抵扣公积金贷款部分外，还可富余500多元。刘先生夫妇每月工资税后收入合计约12000元，购房首付款的一部分为亲戚资助，同时，两人计划在一年内添丁，所以，在贷款初期还债压力较大，所以，他们选择了月冲方式。

在银行办理好“公积金冲还贷”的委托书后，银行每个月将3500元的公积金支取出来，先偿还公积金贷款的每月本息约3000元，剩余的500多元则用来偿还商贷（商贷每月本息约3000多元）。这样，刘先生还需要每月向还款账户存入2500元，用来补足商贷部分。

这样，两人每月在扣除房贷、各项生活费、还亲戚借款等支出后，每月可节余近5000元，这样，一年后两人可积攒约6万元的“生育基金”，基本可解除添丁的后顾之忧。

年冲：一次性冲抵最省利息

“年冲”，又称为一次性还款法。和“月冲”的本息还贷不同，“年冲”是直接用公积金账户上的全部余额来冲抵贷款本金。而根据公积金中心的规定，“年冲”须优先归还公积金贷款本金，也就是说，偿还完全部公积金贷款本金后，才可以冲减商业贷款的本金部分。“年冲”方式其实是一种提前还款，节省的多为公积金贷款的利息，同时，这种方式更适用于公积金账户余额较多，且贷款初期现金支出压力不大的购房者。

根据公积金中心规定，使用“年冲”还需要满足一些条件：第一，住房贷款必须满一年以后，才能去办理冲抵本金的业务；第二，在一般情况下，冲抵的本金额度不低于6个月还款额。另外，“年冲”之后，减少了贷款的本金，相应的每月还款额也会有所降低，对于那些还贷能力充足的人，此时可以到银行更改一下自己的还款方式，比如保持每月还款额不变，同时缩短自己的还款期限，以达到进一步节省利息的目的。[专家说法]

选年冲还是月冲关键看现金流

银行理财专家认为，究竟选择年冲和月冲哪种方式才是正确的，要取决于各人的现金流量以及还贷计划（是否打算提前还贷等），选择月冲并不妨碍提前还贷，购房者可以把每月节省的现金积攒到年底一块冲抵本金，而且可优先归还商贷本金；选择年冲，还贷初期的现金流压力可能较大，但是，一年过后，随着贷款本金的一次性冲抵，月供负担也将大幅减少。不过，年冲还需考虑冲还公积金贷款后，公积金贷款相对较低的利率将不再享有，而月冲更有利于积累现金，用以提前冲还商业贷款。

公积金贷款实用问答

●申请住房公积金个人购房贷款应符合哪些基本条件?

贷款对象应当符合以下三个条件：首先，只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款。

其次，参加住房公积金制度者申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于6个月。

因为，如果职工缴存住房公积金的行为不正常，时断时续，说明其收入不稳定，发放贷款后容易产生风险。第三，配偶一方如果已经申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。因为，住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本需求时提供的金融支持，是一种“住房保障型”的金融支持。

贷款必须专款专用，住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的自住住房，而且所购买的住房应当符合市公积金管理中心规定的建筑设计标准。

住房公积金贷款申请人应当有相当于购买住房价格的 20％或以上的自筹资金；住房公积金贷款申请人应同意办理贷款担保，等等。

●住房公积金个人购房贷款的本息怎样偿还？

除现金支付外，借款人可以提取本人公积金账户储存余额用于归还贷款。在提取本人公积金账户储存余额不足时，可以提取其配偶、参贷人的公积金账户储存余额，但需征得被提取人的书面同意。

需要提取公积金账户储存余额的借款人，应向受托银行提出申请，经审核同意后签订“提取住房公积金偿还个人住房贷款授权书”，并由受托银行以转账方式代为办理提取手续。提取公积金账户储存余额的申请审批手续，在正常还款以后办理。

●借款人可否提前偿还住房公积金贷款？

借款人可提前归还部分或全部公积金个贷本息，目前不需要支付违约金。部分或全部提前还款的，按日计息，以放款日为计息起点。

（1）部分提前还款：受托银行应在借款人履行原贷款合同一年以后，方可接受其部分提前还款的申请，与之以书面形式变更借款合同，并与借款人、担保机构签订补充条款，并将有关情况书面告知市中心。借款人提前归还的金额不得少于原贷款合同约定的6个月的还款额；受托银行应与借款人商定部分提前还款后剩余贷款余额的还款期限，此还款期限应短于原贷款合同约定期限的剩余期限，贷款利率按借款人已履行的还贷期限加上确定的剩余期限所对应的期限档次的公积金贷款利率确定；部分提前还款后的剩余贷款本金余额仍采取与原借款合同约定的相同的归还方式归还，受托银行应重新为借款人计算每月还款额。

（2）全部提前结清：借款人申请提前归还全部贷款的，不受时间限制。借款人应支付贷款本金余额，受托银行不再计收贷款利息，按照借款合同已收取的贷款利息也不退回。 （晨报记者 林劲榆）

工薪族如何上网查询公积金？

登录上海住房公积金网（http://www.shgj.com/）首页后，首先点击左上角的“个人公积金账户”栏目，随即出现个人公积金账户登录的信息，如果尚未注册成网站会员，则需要完成新会员注册的程序，即点击右上角的“新会员注册”栏目，之后，会出现上海住房公积金网会员用户协议，在“已仔细阅读并同意‘服务条款’”选项上打勾并点击“提交”，然后页面转为“个人用户注册”，按照要求，如实填写用户名、公积金账号、身份证号以及设置密码，并填写电子邮箱 （日后作为用户身份激活以及密码取回之用）。

选月冲，抵御通胀更有效

春节过后，我和老婆天天跑中介看房的辛苦终于有了回报，在世纪公园板块买下了一套3室户，因为地段和周边环境都不错，价格自然不菲，算下来每月的还贷负担也着实不小。

买了房子以后，我和老婆便开始盘算如何还贷，才能达到最省钱的效果。首先，我和老婆都有公积金和补充公积金，每个月两个人的公积金账户里都差不多有4000元左右的进账，所以，自然要申请足额的低息公积金贷款；其次，考虑到我们商业贷款部分的金额不少，而且现在利率虽然很低，但不能保证未来两年这种低息政策能否持续，所以，在贷款初期要尽量攒钱，以备提前还贷；最后，在提前还贷和用足公积金贷款的背景下，还要考虑如何让公积金发挥最大的“减负”作用。首要问题就是公积金贷款究竟月冲好，还是年冲好？

买房前，我的补充公积金账户里还有余额近4万元，据此，银行的信贷经理建议我选择年冲，理由是我和老婆的月缴额都不少，加上余额较多，积攒一年后，我们两人的公积金账户余额差不多可以有9万元钱，一次性冲抵房贷的话，可以减轻不少利息负担，而且年冲的话可以只还本金。

说实话，年冲方式的确可以减轻未来一年后的房贷负担。但是，我和老婆考虑到年冲还掉的只是公积金本金，而未来一旦通胀重袭，央行加息的话，我们商业贷款部分的压力将越来越大，此外，由于我们的商业贷款金额较大，贷款初期每月还款压力很大，所以，让公积金尽快分担压力才是最重要的，而且，由此省下的现金积蓄，在一年后可以提前还款冲抵商业贷款本金，而公积金贷款可以慢慢还，不着急。

关键还在于，未来万一发生通胀，月冲的方式相对来说，对抗通胀更加有效。通胀时期，负债率越高，对资产保值增值就越有利。我和老婆盘算好了，如果一年之后，通胀真的来了，那么，我们或许也就不着急还贷了，而是将余钱投资买股票。

最后，我和老婆没有听银行信贷经理的建议，而是选择了月冲。而我的公积金账户余额不少，前几个月的贷款可以全部由公积金账户抵扣，这样，我和老婆还能获得几个月的喘息之机——抓紧攒钱！

盘活公积金，还赚到零花钱

公积金的低利率是具有两面性的：对于众多利用公积金购房的使用者来说，这是一笔划算的贷款，年利率比商业贷款低20%左右，一年省下的房贷利息就是数万元；但对于很多仅仅交纳公积金，而没有使用它的储户而言，这就绝对不是一笔划算的存款了，不但利率比银行存款低20%左右，而且还难以提取。

到2005年，我工作的第六个年头，公积金账户里的存款已经有了5万元，按照公积金中心的规定，如果我不买房，这笔钱就只能继续累积下去，直到我退休的那天或许才能提取。由于我们单位公积金缴纳额度较高，我的这笔钱待在账户上时间越长，也就越不划算。买房是我在短期内用好公积金存款最好的办法。

说句实话，我并不需要买房，父母家住房宽裕，我一个人住一套一室一厅，男朋友也已经买了好婚房，就等我们结婚搬进去住。为了用好公积金账户里的钱，我开始找房，我要选一套正好能贷款30万元纯公积金房贷，租金回报约2000元左右的小房子。

看房子的过程相当顺利，很快我就在陆家嘴附近找到了这样的“理想屋”，除去税费等，总价50万元，我首付20万元，公积金贷款30万元。我选择20年还款，每月的还款总额与我的月缴金额相当。

如何用完账户余额呢？根据公积金中心的办理人员介绍，我可以选择年度一次性冲还贷，第一年就先将账户里的5万元全部冲还本金，每个月再还款2000多元，到第二年，我的房贷总额可以下降到20万元多一些。到时候，再将还款方式改成月冲，由每月新缴纳的公积金来还款。

这个方案果然很成功。我买下这套小房型时，除自己首付的20万元以外，几乎没有什么投入。之后，我用公积金积存的5万元抵冲第一年还本，并把小房子租了出去，每月租金2500元，这笔钱用于还贷后，还有富余。到第二年，我顺利地将公积金还贷方式改成了月冲，现在不但我每个月不需要再支付房贷，而且还有2500多元的租金收入。即使楼市表现不佳，我的购房计划也不亏本，至少这次买房让我成功地提取了公积金，每个月得到了一笔数目不小的零花钱。

不让公积金睡大觉

公积金专款专用，只能用来买房子。别人买房子是出于居住或投资的需求，我买房子则是为了不让公积金账户里的钱睡大觉。我的意思是，现在或许还不是买房的最好时机，可是我们又有什么理由让只能用于购房的公积金无所作为呢？再说了，如果通货膨胀来了，房产毕竟是一块保值增值的资产吧。于是，我和太太商量后决定用最小的成本把它利用起来。

首先是选房子，总价当然不能太高，否则，就须动用商业贷款，再给自己背上一个包袱，这我肯定不干。当时房贷新政还没有出台，本人的公积金最高贷款额度为30万元，这样，贷出30万元，再加上手头的一笔闲钱，买一套小型的两居室还不算费力。

房子很快选中了，接下来的问题是，纯公积金贷款的还款方式和还款年限如何选择？

年纪大了，优先还本金（等额还本）的方式更容易让我接受，可是在还款年限上，却和太太发生了矛盾。我本能地感觉，为了不影响当前的生活质量，贷款年限可尽量拖长，以20年算，每月只需还款2000多元会很轻松。但太太却竭力反对，她认为还是选择5年快速还清更适合即将退休养老的我们。

5年期还贷，意味着我们现在每月要还6000多元，这可不是一个小数字。会不会影响我们当下的生活呢？我太太给我算了一笔账：“我们公积金账户上已有5万多元的积存，通过月冲方式，完全可以抵挡一年，每月还有2000多的入账，也就是说，未来一年我们毫无额外负担。”按照太太的计算，一年后，我们会有另一笔闲钱到账，大约12万元，可以选择一次性还款冲抵本金，这样，30万元减去6万元再一笔还掉12万元，到第二年，我们的公积金贷款余额只剩12万元了，我每月入账的公积金缴纳额刚好可以用来还贷，我们还是无须额外负担。

我仔细一想，还真是！可谓“有贷似无贷，供房一身轻”，太太不愧是财会界混迹多年的“老江湖”。

“还不止这些呢”，太太接着说，“选择短期限贷款，我们还可享受利率上的优惠，这个数字回去后你可慢慢计算。另外，还有一笔小钱可以节省，那就是担保费。如果选择20年还贷，当下一次性缴纳的担保费要2000多元，而我们选择5年期，只要300多元但保费就可以搞定了”。啊呀，厉害，小钱也不能花得冤枉啊！

我侧目观看气定神闲的太太，仰慕之情真如“滔滔江水绵绵不绝”啊！

公积金贷款并非越多越好

公积金贷款真的越多越好吗？最近，笔者的一位朋友刚好买了一套二手房，他的经历或许会给我们些许启示——公积金贷款并非越多越好，还是要因人而异。

由于有了小孩，朋友年初以来一直想换套大一点的房子。最后，终于选中一套110平方米的二手房，地理位置、小区环境等都符合心理预期，但房屋总价略微有点高，不过好在还能承受。除去首付后，朋友还需要贷款80万元。本来是想多贷点住房公积金，但却出了点“小意外”。

原来，按我朋友的条件，他可以贷足住房公积金的上限80万元，但按照规定，二手房公积金贷款最长期限是15年。这样算下来，我朋友每月的还款额将达到5900元，再算上孩子的开销，家里的现金流就捉襟见肘了。这样的还款压力对一般工薪阶层而言是不言而喻的。而退一步比较，如果全部为商业贷款，尽管利率有点高，但还款期限可以拉长到30年，每月的还款额仅为3900元，压力无疑小了很多。

两相权衡，朋友最后折中选了组合贷款，即住房公积金贷款40万元、商业贷款40万元，既能利用住房公积金贷款政策优惠，又把还款时间拉长，减轻了每月的还款负担。这样，朋友每月的还款金额控制在4900元，相对纯住房公积金贷款，每月的还款压力减轻了很多。

所以，住房公积金贷款多少也要结合实际情况，具体问题具体分析。

用足公积金还款没压力

2007年春节，笔者在浦东买了一套50平方米的小房子，当时房价不高，利率却不低。经过慎重思考，笔者决定只用公积金贷款，其余的一次性交清。现在看来，用公积金贷款买套小房子几乎没给自己的生活带来任何压力，无论是每年的自助旅行，还是日常的生活品质，基本没受影响。

当然，房子总价不到60万元，但是对于一个来上海打工时间不长的普通白领，如果没有公积金贷款，恐怕也很艰难。记得2007年银行商业贷款利率不断上调，让不少“房奴”着实紧张了一阵子。笔者决定买房的时候，银行5年期以上房贷利率刚从6.39%上调到6.84%，2007年春节房产过户，3月份5年期以上房贷利率又上调到7.11%。这还没完，央行紧接着又将5年期以上房贷利率上调到7.2%，最高到了7.83%。房贷利率经过这几次上调，让不少“房奴”每个月的还款额一下子增加几百元甚至上千元，生活品质顿时下降许多。

笔者选择用足30万元公积金贷款，在房贷利息上确实省了不少。2007年3月份，5年期以上的住房公积金贷款利率仅为4.77%，笔者记得当时算了一下，按2007年3月份的5年期以上商业贷款利率，贷款10年，总共要还42万多元，每月还款约3500元，若按同期限的公积金贷款，10年总共还款37.78万元，每月还款3148元。根据自己每月的缴存的住房公积金和补充公积金金额，笔者确定10年还清30万元公积金贷款，每月还款额刚好抵消缴存金额，因此，还款基本不用另外出钱，从而保证了生活品质不下降。

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